招行个人贷款条件(公募基金reits)招行的贷款条件

本文目录一览：

• 1、招行个人贷款条件

• 2、公募基金reits

• 3、招行的贷款条件

• 4、招行个人贷款条件是什么

笔者是招行某一级分行的对公员工，2017年入职招商银行，2018年离开。什么人最适合在招行工作？先说结论：招行最适合家庭条件中等（或偏下），学历中等（或偏下)，有强烈意愿在一线城市买房（付首付），愿意把自己的一切时间献给工作的年轻人。

毕竟大多数人刚入职都是在支行工作，招行基本就是三条线柜台，零售，对公。柜台分成储蓄柜台和会计柜台。储蓄柜台就是个人客户来存钱的，日常的工作就是上柜，9点到5点做柜台办理业务，5点到7点对账，答主没在储蓄柜待过就不做过多解答了。

会计柜台是公司客户来办理业务的，每天最主要就是开户！开户！开户！一套公司客户的资料大概能有两本《看电影》杂志那么厚了，一个户开下来少则半个小时，多则一个小时以上。除了开户，对公柜台还有些承兑汇票，海外汇款的业务，但占比不高大约是一天时间的30%左右。 因为招行现在全员营销，运营团队也有打电话营销存款的任务。答主在柜台待过10个月，柜台部门也叫运营团队，收入相比营销岗位（对公客户经理/零售客户经理）要少，每天工作时长8-9小时，最不方便的是每天中午吃饭，每天中午只能急匆匆去吃饭半个小时，吃完赶紧跑回来，中午有时候有一个小时的休息时间。

运营岗位的晋升路径柜员→主管→运营区域总→分行运营部。运营员工分成非行员柜员（合同工）、定向柜员、运营管培生，收入有差异。运营也是有转营销的机会，但每年的名额很少，不会社交或者没有背景想转岗是极难的。招行运营柜员学历多数为二本本科，当然不排除也有武大这个水平的学校，也偶有研究生会尝试柜员的岗位。柜员比较适合安分守己的人，商科毕业生如果对职业生涯有远大的目标可以应聘银行的销售岗或者证券，基金，信托的业务岗位。

再说零售，招行一直号称零售*，2018年的零售利润贡献占比57%，基金代销总规模接近宇宙行。零售也分成几条线大堂、市拓、个贷、理财。大堂相对好理解，就是站在银行门口负责引导的专员，几个大堂专员由一个大堂主管领导，也归于零售条线。大堂专员基本都不是正式编制，收入较低。之前也听到有一本毕业生尝试这个岗位，私以为做运营专员不如再读个书，提升一下自己。

市拓是一个新兴岗位，全称市场拓展经理。市拓主要考核信用卡和储蓄卡的开卡量，以代发工资的名义和企业客户谈。这个岗位上限是很高的，拓展一家开卡2000+的大型企业，光是奖金就有20W。市拓的劣势在于业务要依附对公客户经理，一般没有企业愿意直接谈代发的，都是谈好了贷款金额，贷款利率，顺便再把代发工资的业务转到招行来。这个岗位平安银行也在招兵买马，代发工资这块蛋糕很大。

个贷应该是零售金融部*的岗位了，零售一批新员工两百多人，大多数都希望自己被分到个贷部门。因为房贷、车贷都是刚需，又有消费贷作为补充，客户群体很大。说到放贷款就要批授信，客户的资质要到分行授信执行部做审批，审核通过贷款才能批下来。贷款按抵押品分类，分成抵押贷和信用贷，后者的利率要明显高一些，两者差150个BP左右。个贷很辛苦，想出业绩也得每天工作12个小时以上，信贷客户经理一旦能完成招行的考核指标则收入不菲。

牌面最足的咱搁在最后，个人理财是招行最核心的业务，人员占比也是*的。个人理财客户经理的考核指标是最多最复杂的。在理财专员阶段，不仅要考核存款、信用卡、金葵花卡，还要考核银行理财、基金、保险、信托。招行的考核也不断在变，每一项的权重不同，考核达标是一件身累心累的事。当然考核达标，第一年收入20W也水到渠成。招行理财以网点营销和电话营销为主，有时候一天要打接近100个电话，销售主要是和人打交道，一旦取得了客户的信任，卖产品就比较容易。招行现在是中收导向，保险产品的中收*，理财经理都在推保险产品。理财的晋升路径理财专员→低柜理财经理（金卡）→贵宾理财经理（金葵花）→理财主管/分行私人银行客户经理→支行行长。

最后，大篇幅讲讲对公。一提到公司业务，感觉更高大上一些，对客户经理挑战也*。其实对公客户经理分成大中客户经理和小微客户经理，工作的节奏是有差别的。招行目前的标准，营业额以3000万为界，以上是大众客户，以下是小微企业客户。大中企业客户经理，对接企业时是完完全全的乙方。每周的日常就是“跪舔”大企业的财务总监，约总监吃饭唱歌，忽悠企业来招行开户，拉存款，放贷款。开户时要帮客户审资料，放贷款时要写企业的授信报告，分析财务数据（小微企业同理）。俗话说三年不开张，开张吃三年。大中客户经理做成一单存款或者贷款业务就能完成很多考核。

小微企业客户经理对接的是小微企业客户，很多甚至是为交社保的空壳公司。客户经理作为甲方，权力很大，很多小企业主只能满脸堆笑求着银行开户。这里要引入另一个职位——公司客户助理，这个职位主要是负责给小企业开户的，一般都是非行员编制。非行员编制无论是柜员、大堂专员还是对公客户助理，收入都相对较低，如果屏幕前的知友想应聘银行的岗位，一定问清楚是不是行员编制！！！好了，说回小微企业客户经理。这个岗位想做业绩也不容易，因为客户太多。不像大中经理一个人只对接5-10个企业，小微客户经理的客户经常一个EXCEL表格拉满！大约400-500户！这里很多都是无效户，客户经理只能细心筛选表格里的客户才能找到优质一点的客户资源。

说说对公的拓客方式，主要是几条线索。1、打陌生电话 2、陌拜 3、现有客户推介。打陌生电话也是很讲究技巧的，很多时候会从《××市高新技术企业名单》里一个个拨电话号码，能不能成功就是自己的本事了，可能还有一点点运气。陌拜是另一个拓展客户的方法，很多时候就是扫楼，工业园，企业孵化器。给企业递名片，一般聊天中还会捎上自己的领导，讲招行现在很重视小企业呀，我们领导很希望和贵公司合作。。。 总体上话术就是这个样子。客户推介客户也是一种方法，升到团队长层次会用得比较多。比如和一个企业老总吃饭，聊着聊着他说我有一朋友，做半导体的，VIVO供应商。最近下游比较缺货，企业要扩大生产，得贷点钱过来。。。业务机会有时候就是在觥筹交错间出现

公司金融部的架构和发展想必也是知友们比较关心的话题。招行的公司部是垂直管理，分行的总经理，总助和绩效室管理下属的十几个部门。部门分成两类，一类为职能，另一类为区域。拿南京分行做个栗子，按区域分的部门如秦淮公司部、江宁公司部、玄武公司部。按职能分的部门如战略客户部、机构客户部、房地产客户部。一般大的分行还会下辖两个周围地区的分行，统一听大分行调遣。说到职业规划，招行对公部门*的职位是上文提过的对公客户助理，这个职位是非正式员工，基本都是社招。但校招进来做对公助理客户经理时，实际也是开户，开户，开户。校招的晋升路径基本是这样的：运营代培→对公助理客户经理→对公客户经理（大中/小微）→××公司部团队长→××公司部总经理→分行公司部总经理助理→分行公司部总经理。

对公基本也讲完了，但答主还是意犹未尽，容我再聊几句招行的产品。招行的产品也是分为对公和零售。银行个人业务，自己的产品主要还是两张小卡片——储蓄卡、信用卡。储蓄卡按客户分成普卡、金卡、金葵花。金葵花每月会收费，有一些打高尔夫球，到机场贵宾休息厅的服务。建行的高端储蓄卡叫龙卡，工行叫牡丹卡，中行叫长城卡。总体上大同小异，答主也不在此赘述。信用卡按客户分成普卡、金卡、白金卡、钻石卡，额度不同，每周三可以享受部分餐厅的5折优惠，招行信用卡做得确实不错，还有自己的网上商城可以分期付款。

除了自己的两张小卡片，招行的代销其实是贡献利润的大头儿。银行理财是比较简单的，就是固定收益的产品，基本上利率在3%-5%不等，底层资产主要是银行间的债券，存单。保险方面，招行最喜欢推销的是自己的招商仁和、招商信诺，还卖卖泰康人寿的保险。至于产品的性价比怎么样，留给客户自己去评判吧。友情提示：买保险前一定要货比三家，有些产品价格一样，但覆盖的疾病更多，需要客户仔细地阅读产品说明书。保险答主也不是很懂，重点聊两句基金吧，基金是答主的强项。

招行合作最多的基金是东方红——东方证券资管旗下的基金。睿远、睿丰、睿逸是他们主推的产品，收益2017年的时候不错，2018年很多偏股型基金都有15%以上的亏损，当然大市不好也怪不得人家基金。中欧基金、金鹰基金位列东方红之后，也是招行力推的产品。大家比较熟知的华夏、博时、易方达，招行也在卖，只是推的力度没有那么大。友情提示：对于买基金这件事儿，答主有个小建议。基金的收费是由四部分组成：申购费＋赎回费＋托管费＋管理费。以股票型基金为例，管理费一般是1.5%，托管费0.25%，赎回费0-1.5%（随着时间年限赎回费越来越低），申购费1.5%。管理费是基金公司收入的保障，托管费给了托管的银行，赎回费一般纳入基金的资产规模中，而申购都归渠道所有。

对公最核心的产品就是一存一贷(存款，贷款)。因为央行的规定，国有行、股份制、城商行对基准利率的上浮基点不同。如果基准利率是2.7%，国有行能上浮到3.3%，股份制银行能上浮到3.5%，城商行能上浮到3.7%，所以招行在存款方面并没有优势。招行对公业务主推企业大额存单，结构性存款劣势明显。总体上说，企业存钱更多的是评估一家银行的口碑和信誉，招商银行在对公存款这块业务做的不错。

公司贷款业务招行力推的是闪电贷，日息0.04%，年化利率在14.6%，*额度是50万。14.6%看似很高，横向比较宁波银行月息1.5%年化18%的贷款，招行的小微企业贷价格算很友好的。大中企业客户的贷款则要低许多，利率价格往往集中在6%-10%这个区间。所以总理才说中小企业融资难啊！因为我国企业主要的融资模式是银行贷款，像欧美发达国家主要的融资模式则多为PPN（定向工具）、ABS（资产证券化）。过高的贷款利率让小微企业很难熬。为了降低自身的不良率，招行对于小微企业贷款做的很严格，很多贷款都要层层审核，从审批到成功放款需要很长的时间。2018年招行公司贷款规模总体增速6.32%，其中大中企业贷款较年初增长10.73%，小微企业贷款较年初下降14.32%。从这组数据可以看出招行对公的贷款增速是缓慢的，公司贷款也不是招行的核心业务。

在招行工作久了感悟到：银行就像一个大型超市，客户经理就像销售员，理财经理负责零售，对公经理负责批发。柜员则负责收银。超市里有生活用品、食品饮料、家用电器、高端*品。个人客户走进来，只想买点生活必需的锅碗瓢盆（储蓄卡），就大堂接待一下。需要买点高端零食（银行理财）的，那就和低柜的理财专员聊聊。要再有点追求想买个TCL大彩电（股票型基金）的，那您里边请，金葵花小屋喝一杯咖啡，贵宾客户经理给您介绍一下彩电的功能、尺寸。假如您想买一件阿玛尼大衣（家族信托），不好意思，分店这儿没有，您去总店找私人银行客户经理帮您挑件合身的。

公司客户进来也一样，想开个公司账户缴纳社保，公司客户助理帮您办足矣。过两年，这个公司账户用起来了，每年足足几百万的利润，小老板想借五十万的闪电贷，小微客户经理负责做贷前调查，写授信报告。又过了几年，这个小企业成了××市百强企业，想给上游企业开一张银行承兑汇票，那大中客户经理就得把这活接下来。最后，这家企业越做越好，想得到高瓴资本、鼎晖投资的垂青，总行战略客户经理帮您联系大型PE，撮合两家机构合作。

银行本身的业务都类似，招行自己提出的“因您而变”，也是因财而变，因资产规模而变。把客户按资产规模分门别类，才能把每种商品卖给对应的客户。

招行的优势无需多多言，工资高、服务好、团队年轻、管理正规。最后的最后，答主想吐槽一下招行的弊病，招行工作两年来经历了大大小小的事情，偏偏我也不是个看破不说破的聪明人，想和各位入职招行和即将入职招行的知友们分享。

一、重工轻商，人才错位

二、高压加班，低价培训

三、文字失声，文艺为王

四、灯红酒绿，关系丛生

五、服务至上，技能难迁

这部分不展开了，点到为止。

扣个题，为什么招行适合学历和家庭相当一般的年轻人？首先进入招行的门槛并不高，非正式的大堂专员，储蓄柜员，对公客户助理等工作对学历没有严格要求。这些岗位转正为正式合同的储蓄柜员也不难，毕竟柜员很辛苦，大多数人都不愿意做。之后只要你在柜台够努力客户好评多，就很容易转刚成理财专员，慢慢升到金葵花经理，再应聘支行行长，月薪50k。从非正式工到应聘行长这个过程不长，一切顺利只需要6、7年。豪宅首付即将达成！

然而。。。。这个过程虽然不需要一个人有多么聪明，却是非常辛苦的。每天八点一刻到支行开晨会，晚上八点左右开完夕会才能离开。周六的时间领导经常组织团建，周日分行会有大大小小的培训参加，留给自己谈恋爱，看电影，运动的时间所剩无几。招行的加班文化下，工作完全等于生活。9~10小时的工作时间是日常，职位越高下班陪客户的时间越多。

在工作时长上对公>零售>运营。去年的平安夜，答主早上八点到部门上班，晚上十一点才下班回家。营销岗位每天要背着指标的压力，不得不和客户陪笑，夸客户一些言过其实的漂亮话。而且喝酒是必不可少的。零售遇到大客户，支行行长加上几个客户经理也要带一箱红酒谈生意。唱歌、喝酒对于公司客户经理更是一个必备的技能。领导让你唱歌，挡酒的时候真是人在江湖，身不由己。

学历上招行很青睐本科生，同一职位研究生工资比本科生高也是事实。但研究生很不'听话'，应届本科生的工作经历就是一张白纸，招行更容易宣传自己服务至上，加班光荣的价值观。研究生很多有一些社会经验，对于招行的文化不见得认同。答主一个剑桥大学硕士毕业的同事，只工作了三个月就辞职了。

综上，如果知友的家庭很富裕生活无忧，或很骄傲于自己的高学历，招行的工作是会产生很强烈的落差。站大堂，点钞，周末加班，喝酒应酬；每一项都是很大的挑战。如果真的能克服这些挑战，全身心投入招行的工作，招行也不失为一个好的选择。

答主已从招行离职，选择到一家合资企业的风控部门工作，工作节奏比较适应。在这里，也祝福每一位曾在招行工作的善良正直的人能保持初心，前程似锦!

(完)

番外篇，这部分答主将以Q&A的形式呈现，主要针对于想入职招行的年轻人

Q：请问招商银行的目标院校有哪些？（这部分非常适合准备报高考志愿的同学）

A：根据我的工作经验，招商银行的目标院校有很多。我想依据招行的喜爱程度，把他们分成三个档次（仅代表个人看法）。

第一档：江西财经大学

江财之于招行就如同肯塔基大学之于NBA，每年大批的江财学子会入职招行，分配到柜台、零售、对公每一个条线的岗位上。而且江财也是招商银行总行管培生的*限，总行管培大部分是清北交复的研究生，足以见招行对江财学子的喜爱。而且在大部分地区江财的高考分数线不算很高（相比北京、上海、武汉的211院校），如果有志于在招行工作，江西财经大学是一个性价比很高的选择。

第二档：湖南大学、中南大学、吉林大学、东北大学

这一档的学校已经很有牌面了，而且都是985级别的综合类院校。南方的分行会比较看重湖大和中南，北方的分行会青睐吉大和东大。按照招行以往的用人特点，会把985院校的理工科毕业生放到对公，把商科的大部分毕业生放到零售。在招行HR眼里湖大、中南和武大、南开是差不多的，所以把这几所高校放到第二档，也是入职招行的人口大户。

第三档：人行直属的地方金融学院（河北金融学院、哈尔滨金融学院、广东金融学院）

遥想五十年代初，中国人民银行在各地区成立了多所银行学校，以培养未来入职银行的青年才俊。这些所银行学校命运各不相同，有些被综合型大学吞并，有的依旧独立存在着。这些学校因为是二批次，考入的难度并不大。四大行、股份制、城商行、农商行每年都会从地方金融学院中择优录取。招行每年会从各地的金融学院中录取很多毕业生，在运营柜员的岗位上培养，表现*的员工也有机会转岗或升任主管。

Q：请谈谈工作这段时间对金融行业的理解

A：这里推一下《金融求职宝典》这本书，我读过后觉得并不是那么尽善尽美，但是对于应届毕业生找工作应该能起到很大的帮助作用。传统行业分成保险、银行、证券、基金、信托、期货。近些年比较新兴的金融行业包括融资租赁、互联网借贷、区块链。与金融行业合作比较多的行业包括咨询公司、会计师事务所、律师事务所。

引一段作家梁成在小说《》里对金融各行业的评价：

银行像恐龙，大多沉浸在存贷差的美梦里不能自拔；保险就是大象，吨位不小但是干什么都是慢腾腾的；信托都跟狼一样，到处抢项目；券商（证券公司）类似于猴子，上蹿下跳什么什么事都能做；而私募则是秃鹫——最敏锐的食肉动物。

这段话的几个比喻很传神，但我不能断章取义，最终小说的主人公也意识到银行才是抵御风险能力最强的机构。私募基金有好项目的时候利润很高，但抵御风险的能力最弱。

文 | 邵宇（东方证券首席经济学家、总裁助理）、肖佳文（东方证券财富研究中心博士后）

2021年1月30日，沪深两市交易所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。这是自2020年8月7日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以来，公募REITs试点工作中的又一阶段性进展。公募REITs试点工作推进迅速，距离发改委与证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》仅9个月，已有多项配套规则、自律规则发布。公募REITs的落地箭在弦上。

1.REITs及其特点

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

中国本次进行试点的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

中国的基础设施REITs采取的交易架构中，在公募基金和底层资产之间还有一层是资产支持证券。通过加入资产支持证券的中间层，可以使得公募基金突破限制直接投资非上市公司的股权。

REITs拥有投向明确、强制分红、税收优惠、低杠杆限制等特点。其中最为重要的特点是强制分红和税收优惠。REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。在美国市场中，权益型REITs的股息率在绝大部分时间内都高于美国10年期国债收益率。另外大多数国家对REITs中的租金收入等一般性收入进行所得税免除，防止了双重征税，保持了税收中性原则。

2.REITs的全球实践

REITs的实践始于1960年的美国。1960年美国国会修改《国内税收法典》，给予了REITs和共同基金同等的税收优惠。使其拥有税收中性特征，为REITs的诞生奠定了制度基础。REITs近60年的发展大致可以分为以下4个阶段。

1960-1990年间，只有美国、荷兰、澳大利亚、波多黎各等少数国家制定了与REITs相关的规则政策。这一阶段是REITs的探索阶段，全球市场REITs规模不大，许多制度设计也尚未成熟。

1991年-1998年间，REITs迎来了大发展。一方面美国《税收改革法案》从制度上给予了REITs税收优惠。另一方面伴随美国房地产行业的繁荣，通过REITs进行融资、盘活资产。提高资金周转率的优势开始显现。美国REITs市场迎来了大规模增长。

1999-2007年间的后亚洲金融危机时期，金融危机对亚太主要市场带来了较大冲击。一些国家的不动产市场陷入低迷。在这种背景下，日本、新加坡、中国香港等亚太主要市场陆续推出REITs相关政策规则，使得REITs在亚太市场获得了发展。同一时期，英国、法国、德国、意大利等欧洲主要发达国家也推出了REITs相关政策规则。在这一时期，全球主要发达国家和地区均推出了REITs，相关市场和制度不断健全完善。

2008至今的后次贷危机时期，美国房地产市场受到极大冲击，REITs出现大幅回撤，总市值降低38.57%。但是随后市场得到迅速修复，并走出长达十年的上涨。在这一时期REITs市场的发展开始由发达国家逐渐拓展至发展中国家，非洲、中东、东南亚地区部分国家也纷纷出台REITs制度。

从市场规模来看，全球REITs市场中前五大市场为美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡。其REITs市场规模分别为9808亿欧元、1080亿欧元、711亿欧元、585亿欧元和581亿欧元。美国是全球*的REITs市场，其REITs在全球REITs指数的占比达到了66.41%，占到全球约三分之二的份额。

美国REITs市场发展历程

美国REITs经历了60年的发展，已成为全球最为成熟的REITs市场。研究文献一般将美国REITs市场分为如下七个发展阶段：

（1）起步阶段（1960-1968年），这一阶段的标志性事件有两个，一是1960年美国通过《国内税收法》，二是同年美国国会颁布了《房地产投资信托法案》。

前者从法律层面给予了REITs税收中性特征，可以在对投资者进行收入分配时免征所得税。在此之前进行分红先得缴纳高额所得税，这降低了REITs的投资收益及其竞争力。后者则标志着REITs制度的正式建立。但是《房地产投资信托法案》出台后的数年内，REITs发展十分缓慢。这主要是由于这一时期美国市场还存在另一种名为“房地产有限合伙”（Real Estate Limited Partnership，RELP）的投资产品。RELP可以使用加速折旧记账法为投资者提供税收抵扣，因此受到了投资者的欢迎。REITs相较之下税收优势并不明显，市场发展缓慢。

（2）快速扩张阶段（1969-1972年），这一阶段的标志性事件是美国市场放开抵押型REITs。这一阶段由于石油危机的影响，美国通货膨胀严重。但是美国却对银行存款利率设置了上限，银行信贷机构难以获得足够储蓄资金。在这种大背景下房地产行业难以获得充足的信贷支持。而抵押型REITs作为证券，其出现绕过了信贷利率的限制。使得其能够以较高收益率吸引投资者资金，并向房地产企业提供信贷支持。因此REITs迎来了第一次大发展，截至1972年底，美国REITs市场规模快速扩张至18.81亿美元。这一阶段监管不允许REITs自行管理资产，需要由第三方进行管理。

（3）迅速萎缩阶段（1973-1979年），受这一时期高通货膨胀的影响，美国房地产行业出现贷款利率飙升，投资回报率高估、房地产过度开发等问题，形成了供给过剩的局面。受美国经济整体衰退的影响，房地产行业出现大量抵押贷款违约和房地产商破产。为房地产行业提供抵押贷款支持的抵押型REITs也相应出现了不良资产率上升、资产价值下降等问题。仅1973、1974两年时间，REITs市场规模便迅速由18.81亿美元快速下降至7.12亿美元。为了规范REITs市场，美国政府与1976年修改税收制度，出台《REITs简化修正案》。要求REITs总收入中必须有不低于75%来自于租金或抵押利息收入。同时净收入分配比例由90%提升至95%。同时还允许REITs以公司形式存在。以期维护REITs市场的稳定。

（4）逐渐恢复阶段（1980-1985年），在这一阶段REITS市场吸取了前一阶段的教训，开始重视风险管理。大多数在经营时都开始关注负债率的高低。这一阶段REITs负债率显著下降，由1973年的70%降低至1985年的50%。同时还减少了中短期负债工具诸如银行借款、商业本票等的使用，大大降低了负债的流动性风险。伴随REITs行业风险控制能力的提升和美国房地产行业的复苏。美国REITs市场也逐渐恢复，市场规模由1980年的22.99亿美元大幅增长至76.74亿美元，是1972年的近4倍。

（5）制度完善阶段（1986-1991年），这一阶段的标志性事件是1986年美过会通过了《税收改革法案》，该法案的推出奠定了REITs在税收和经营上的诸多优势。即使在1989-1991年经历了房地产行业的低迷，美国REITs市场规模仍由1986年的99.24亿美元快速增长至1991年的129.68亿元。《税收改革法案》对于REITs的利好有三个方面。一是限制了RELP的减税优惠，取消了房地产的加速折旧记账法，房地产投资损失不再允许抵消其他领域收入。使得RELP无法再通过账目亏损为投资者提供税收抵扣，其相较于REITs的减税优势不复存在。二是放松了REITs的准入标准，发起人由之前的金融机构拓展至房地产开发商和运营商。三是允许REITs持有、经营底层资产，不再需要通过第三方进行资产管理与运营。这使得REITs更加看中持有权益资产而非提供抵押贷款，这降低了REITs的负债率，增强其运营稳定性。

（6）繁荣成熟阶段（1992-2007年），这一时期美国REITs的一个标志性改变是伞形REITs结构的出现。UPREITs结构中，UPREITs不直接持有物业，而是作为普通合伙人投资经营性合伙企业，由被投资的经营性合伙企业持有物业。相较于传统REITs结构，UPREITs能够提供税收递延的功能。另外这一时期市场也放宽了机构投资者投资REITs的限制，养老基金等大规模资金开始逐渐进入REITs市场。因此REIT规模快速扩张。

（7）后金融危机阶段（2008年至今），2008年美国发生了次贷危机并波及全球，REITs市场也受到极大冲击。2008年REITs市场规模收缩38.57%。但是随着美国政府采取多种措施稳定市场，REITs市场很快从冲击中恢复过来，仅用三年便走出低谷。2009年至2019年间，美国REITs市场保持了年均17.22%的增速。这一阶段美国REITs市场的特点是投资标的不断拓展。2008年美国出台《REITs投资与多样化法案》，该法案出台后REITs开始向非传统领域投资拓展。由传统的零售、写字楼及住宅等，拓展至基础设施、仓储、数据中心、医疗保健等领域。尤其是基础设施REITs发展迅猛，迅速成为美国市场规模*的一类REITs。

日本REITs市场发展历程

日本是全球第二大REITs市场，J-REITS在发展中借鉴了美国模式。但是在管理模式上与美国现在以内部管理模式为主不同，日本主要采用的是外部管理模式。J-REITs的特点是杠杆率较高，其平均杠杆率为44%，为亚洲*。

日本REITS市场的法律基础，始于1998年亚洲金融危机之后日本出台的《特殊目的公司实现特定资产流动化法》，该法案规定特殊目的公司可以对不动产进行证券化。给REITs的上市提供了法律框架。

J-REITS的诞生始于2001年，日本三菱地所和三井不动产联合发起的两只J-REITs产品是J-REITs最早的两只产品。

J-REITs的大发展则始于2010年。2010年起，日本央行开始推行量化宽松政策，其中一个重要举措就是主动购买J-REITs份额。在日本2012年和2015年的两轮量化宽松中，日本央行均以每年900亿日元的速度购买J-REITs。这进一步推动了J-REITs市场的扩张。

J-REITs的特点是采用外部管理模式，法律禁止其开展不动产运营等业务。因此J-REITs通过独立投资组合公司持有资产，并成立董事会。通过招聘专业的资产管理人负责资产管理中的投资并购等日常管理事务。另外由专业资产托管人保管REITs资产，并由托管人聘请物业公司进行物业的日常运营管理。

3.REITs中国之路

中国为何要建设发展REITs市场？

第一，REITs直接融资可以促进基础设施建设和房地产行业结构优化

近十余年来，中国经济增长极度依赖基础设施建设与房地产开发。基础设施建设投资与房地产开发投资规模快速扩张，占GDP比例不断提升，有力地带动了中国经济的发展。

但是随着基础设施建设和房地产投资规模的上升，增量空间不断压缩，依靠投资规模扩张已难以为经济发展提供持续动力。近年来基础设施建设投资与房地产开发投资增速已由峰值的42.16%与33.20%下降至2020年的3.41%与7.00%。基础设施建设及房地产开发正从规模扩张转向结构优化。

对于基础设施建设领域主要体现于地区结构优化及投资结构优化。一方面许多城市存在过度投资的问题。大量存量资产流动性不足，资金利用效率不高。与此同时，中西部地区许多县镇基础设施却仍不完善。地区之间基础设施建设存在发展不平衡的问题。另一方面，大量现有投资集中于交通、物流、公共设施等领域。为发挥投资对产业升级的作用，需要进一步加强5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设的投资，实现投资结构的优化。

传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的开发-销售模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。这种短平快的经营模式难以提高项目的运营水平。而且也无法获得长期运营持有物业所获得的资产升值。在市场发展初期，这种模式可以快速扩大公司的规模。但是在存量市场结构优化的时期，不动产企业需要向长期的持有-运营模式转型。

REITs的出现，可以解决不动产企业长期持有运营所需要的长期资金。同时企业融资由债务融资转变为权益融资，可以减少企业债务融资所带来的财务成本。不动产企业向持有-运营模式转型将提升不动产运营水平。长期资金的导入也可促使企业不再关注短期行为，而是将注意力转移到经营模式和投资结构的优化，提升企业的整体竞争力。

第二，REITs有助于盘活海量存量资产，为基础设施投资提供退出渠道，降低宏观杠杆率

中国基础设施建设和房地产投资长期依赖债务融资，地方政府和房地产企业的高杠杆行为加剧了债务风险的聚集。并可能将风险传导至银行体系进而影响金融市场的稳定。近15年来，中国政府部门杠杆水平持续提升，由2006年的占GDP比重25.7%提升至2019年的52.90%，翻了整整一倍。

与世界其他主要国家相比，中国政府债务水平仍处在可接受的范围之内。重点是要控制债务水平的过快增长。中国杠杆水平比较高的领域是非金融企业，中国非金融企业的债务占GDP比重2019年为149.4%，远超美国等发达国家水平。高杠杆为经济金融体系积累了风险，增加了宏观经济的脆弱性。因此需要控制杠杆水平的过快增长。

基础设施REITs的推出，可以为海量存量资产提供交易市场。通过市场化的方式为基础设施资产进行定价。一方面可以提升存量资产的流动性，盘活存量资产。为地方政府和不动产运营商提供退出渠道，降低其杠杆水平。通过公开募集，实现风险在整个经济体系的分散。另一方面可以通过市场化定价，为投资提供参考，提升资金的利用效率。

第三，REITs将作为大类资产，为资产管理市场提供新的供给

伴随中国居民收入不断提升，中国资产管理市场规模也随之持续扩容，在2008-2017年的10年间增长近19倍。2017年中国资产管理市场规模达109亿元。2018年以后受监管政策压缩非标产品规模的影响，规模有所收缩。从投资标的来看，现在已经形成了覆盖权益、债券、货币市场、黄金、商品等主要大类资产的产品体系。但是不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者却无法通过资产管理市场对不动产进行直接投资。近十余年来房价的快速上涨，加之不动产投资较高的门槛。实际上加剧了中国的收入分化。

REITs的推出将降低不动产投资的门槛，有助于普通投资者参与到不动产投资中来，分享不动产长期稳定的租金收益和资产增值，体现资产管理的普惠性。让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。另外基于优质底层资产的REITs拥有长期、稳定的回报。这与保险、养老金等长期稳健资金的需求非常契合。可以为这些机构提供大量优质可投资资产。

中国境内REITs市场发展现状如何？

一、探索研究阶段（2001-2013年），这一阶段的中国REITs市场主要处于探索和研究，境内并无正式REITs产品上市。2004年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启了资产证券化业务的探索。2007年中国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立REITs专题研究小组，这意味着中国监管部门开始了中国境内REITs市场建设工作。中国REITS市场正式进入研究论证阶段。

从市场来看，这一阶段的实践主要以境外发行REITs和银行间REITs产品为主。代表产品有越秀REITs，凯德商用中国信托、天房集团保障房资产支持票据等。

二、类REITs阶段（2014-2019年），这一阶段的中国REITs市场正在不断成长完善，产品以类REITs产品为主。类REITs产品实质仍是债务性融资且是私募发行。2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进REITs试点，并积极鼓励投资REITs产品。2018年深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新。

从市场来看，这一阶段的实践主要以基于ABS架构的类REITs产品为主。这一阶段的代表产品有中信起航REITs、鹏华前海万科REITs、保利租赁住房REITs、菜鸟仓储物流基础设施类REITs、沪杭甬徽杭高速REITs等。

三、公募REITs阶段（2020年至今），这一阶段中国REITs市场开始由私募的债务融资属性的类REITs产品，开始转向公募的权益融资属性的公募REITs产品。2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。同年8月，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。9月，上交所和深交所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》。2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。密集的政策和规则发布标志着公募REITs市场的正式起航。

中国REITs市场前景如何？

全球主要REITs市场的REITs市场规模占GDP的比重大多数在3%-9%的范围之内。新加坡的这一比值*为20.45%。REITs市场规模与股市规模之比大多在2%-7%左右。香港的这一比值*为0.60%，这主要是由于香港是重要国际金融中心，其股市规模相较经济体量过大导致的。

由于中国的直接融资占比低于发达国家，股票市场没有发达国家成熟，股票市场规模占GDP的比重要低于发达国家。因此使用REITs与股市规模之比来估算REITs市场规模并不合理。参考全球主要REITs市场REITs规模占GDP的比重的范围，可以计算得到中国REITs市场的规模大致在3-8万亿元。

在市场规模的不确定影响因素之中，有利的一点是中国的基础设施投资总量要高于发达国家。同时中国的城镇化率仍未达到发达国家水平，仍有可挖掘的增长空间。不利的一点是中国的直接融资占比重要低于发达国家水平，这与市场法律法规、市场成熟程度等有关。作为直接融资的REITs是否能够像在成熟市场一样快速扩张存在不确定性。

中国公募REITs发展可能面临以下几点问题：一是税收制度的限制。在全球成熟REITs市场中通常通过税法的修改，来保障REITs产品在税收方面的优惠。国内暂无针对REITs产品的税收相关法律框架。参考美国经验，税收政策直接影响着REITs产品的收益水平，以及相较其他投资产品的吸引力。尤其是中国在基础设施建设和房地产开发领域存在大量税费成本。公募REITs若想健康发展，离不开税收制度的相应安排。

二是专业项目公司的运营管理水平整体不高。在REITs结构中底层资产的运营管理通常由专业项目公司进行运营。同时REITs产品的租金水平也和项目公司运营水平息息相关。而中国市场仍处在初级阶段，专业项目公司、物业公司的运营水平相较发达国家仍有差距。底层资产的运营水平存在不确定性。

三是优质底层资产的可获取性。REITs的一大重要功能是为产品发起人提供资金退出渠道。在中国市场中，现阶段优质资产仍是稀缺的。对于优质项目持有人而言，将持有项目上市发行REITs的动力并不充足。同时REITs的收益依赖长期运营收益，资产的质量至关重要。如何对底层资产的质量进行评估也是一个难题。

中国经济长期以来依赖基础设施建设和房地产行业拉动，但是随着基础设施建设和房地产投资增速的下降，基础设施领域和房地产行业已经由增量市场逐渐转变为存量市场。同时这两个领域长期以来过度依赖债务融资，政府和房地产企业过高的杠杆水平也给经济的稳定运行带来了风险。

中国公募基础设施REITs的推出正当其时。REITs可以为政府和企业提供资金退出渠道，减低其杠杆水平。同时REITs的长期权益资金，可以帮助企业着眼于长期利益，提升底层资产运营管理水平。促进企业的升级转型，由粗放的开发-销售模式向持有-运营转型。另外REITs作为大类资产，和股票债券的相关性较低。可以为投资者提供新的大类资产选择，实现资产配置。其长期持有获得稳定收益的性质也契合保险、养老金的等长期资金的需求，为机构投资者提供了新的资金去向。

随着一系列政策规则的密集推出，中国公募REITs已是箭在弦上。公募REITs市场的建立将为中国经济发展提供新动能，为中国经济结构的调整提供新动力。

（文章仅代表作者观点。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com。）

笔者是招行某一级分行的对公员工，2017年入职招商银行，2018年离开。什么人最适合在招行工作？先说结论：招行最适合家庭条件中等（或偏下），学历中等（或偏下)，有强烈意愿在一线城市买房（付首付），愿意把自己的一切时间献给工作的年轻人。

毕竟大多数人刚入职都是在支行工作，招行基本就是三条线柜台，零售，对公。柜台分成储蓄柜台和会计柜台。储蓄柜台就是个人客户来存钱的，日常的工作就是上柜，9点到5点做柜台办理业务，5点到7点对账，答主没在储蓄柜待过就不做过多解答了。

会计柜台是公司客户来办理业务的，每天最主要就是开户！开户！开户！一套公司客户的资料大概能有两本《看电影》杂志那么厚了，一个户开下来少则半个小时，多则一个小时以上。除了开户，对公柜台还有些承兑汇票，海外汇款的业务，但占比不高大约是一天时间的30%左右。 因为招行现在全员营销，运营团队也有打电话营销存款的任务。答主在柜台待过10个月，柜台部门也叫运营团队，收入相比营销岗位（对公客户经理/零售客户经理）要少，每天工作时长8-9小时，最不方便的是每天中午吃饭，每天中午只能急匆匆去吃饭半个小时，吃完赶紧跑回来，中午有时候有一个小时的休息时间。

运营岗位的晋升路径柜员→主管→运营区域总→分行运营部。运营员工分成非行员柜员（合同工）、定向柜员、运营管培生，收入有差异。运营也是有转营销的机会，但每年的名额很少，不会社交或者没有背景想转岗是极难的。招行运营柜员学历多数为二本本科，当然不排除也有武大这个水平的学校，也偶有研究生会尝试柜员的岗位。柜员比较适合安分守己的人，商科毕业生如果对职业生涯有远大的目标可以应聘银行的销售岗或者证券，基金，信托的业务岗位。

再说零售，招行一直号称零售*，2018年的零售利润贡献占比57%，基金代销总规模接近宇宙行。零售也分成几条线大堂、市拓、个贷、理财。大堂相对好理解，就是站在银行门口负责引导的专员，几个大堂专员由一个大堂主管领导，也归于零售条线。大堂专员基本都不是正式编制，收入较低。之前也听到有一本毕业生尝试这个岗位，私以为做运营专员不如再读个书，提升一下自己。

市拓是一个新兴岗位，全称市场拓展经理。市拓主要考核信用卡和储蓄卡的开卡量，以代发工资的名义和企业客户谈。这个岗位上限是很高的，拓展一家开卡2000+的大型企业，光是奖金就有20W。市拓的劣势在于业务要依附对公客户经理，一般没有企业愿意直接谈代发的，都是谈好了贷款金额，贷款利率，顺便再把代发工资的业务转到招行来。这个岗位平安银行也在招兵买马，代发工资这块蛋糕很大。

个贷应该是零售金融部*的岗位了，零售一批新员工两百多人，大多数都希望自己被分到个贷部门。因为房贷、车贷都是刚需，又有消费贷作为补充，客户群体很大。说到放贷款就要批授信，客户的资质要到分行授信执行部做审批，审核通过贷款才能批下来。贷款按抵押品分类，分成抵押贷和信用贷，后者的利率要明显高一些，两者差150个BP左右。个贷很辛苦，想出业绩也得每天工作12个小时以上，信贷客户经理一旦能完成招行的考核指标则收入不菲。

牌面最足的咱搁在最后，个人理财是招行最核心的业务，人员占比也是*的。个人理财客户经理的考核指标是最多最复杂的。在理财专员阶段，不仅要考核存款、信用卡、金葵花卡，还要考核银行理财、基金、保险、信托。招行的考核也不断在变，每一项的权重不同，考核达标是一件身累心累的事。当然考核达标，第一年收入20W也水到渠成。招行理财以网点营销和电话营销为主，有时候一天要打接近100个电话，销售主要是和人打交道，一旦取得了客户的信任，卖产品就比较容易。招行现在是中收导向，保险产品的中收*，理财经理都在推保险产品。理财的晋升路径理财专员→低柜理财经理（金卡）→贵宾理财经理（金葵花）→理财主管/分行私人银行客户经理→支行行长。

最后，大篇幅讲讲对公。一提到公司业务，感觉更高大上一些，对客户经理挑战也*。其实对公客户经理分成大中客户经理和小微客户经理，工作的节奏是有差别的。招行目前的标准，营业额以3000万为界，以上是大众客户，以下是小微企业客户。大中企业客户经理，对接企业时是完完全全的乙方。每周的日常就是“跪舔”大企业的财务总监，约总监吃饭唱歌，忽悠企业来招行开户，拉存款，放贷款。开户时要帮客户审资料，放贷款时要写企业的授信报告，分析财务数据（小微企业同理）。俗话说三年不开张，开张吃三年。大中客户经理做成一单存款或者贷款业务就能完成很多考核。

小微企业客户经理对接的是小微企业客户，很多甚至是为交社保的空壳公司。客户经理作为甲方，权力很大，很多小企业主只能满脸堆笑求着银行开户。这里要引入另一个职位——公司客户助理，这个职位主要是负责给小企业开户的，一般都是非行员编制。非行员编制无论是柜员、大堂专员还是对公客户助理，收入都相对较低，如果屏幕前的知友想应聘银行的岗位，一定问清楚是不是行员编制！！！好了，说回小微企业客户经理。这个岗位想做业绩也不容易，因为客户太多。不像大中经理一个人只对接5-10个企业，小微客户经理的客户经常一个EXCEL表格拉满！大约400-500户！这里很多都是无效户，客户经理只能细心筛选表格里的客户才能找到优质一点的客户资源。

说说对公的拓客方式，主要是几条线索。1、打陌生电话 2、陌拜 3、现有客户推介。打陌生电话也是很讲究技巧的，很多时候会从《××市高新技术企业名单》里一个个拨电话号码，能不能成功就是自己的本事了，可能还有一点点运气。陌拜是另一个拓展客户的方法，很多时候就是扫楼，工业园，企业孵化器。给企业递名片，一般聊天中还会捎上自己的领导，讲招行现在很重视小企业呀，我们领导很希望和贵公司合作。。。 总体上话术就是这个样子。客户推介客户也是一种方法，升到团队长层次会用得比较多。比如和一个企业老总吃饭，聊着聊着他说我有一朋友，做半导体的，VIVO供应商。最近下游比较缺货，企业要扩大生产，得贷点钱过来。。。业务机会有时候就是在觥筹交错间出现

公司金融部的架构和发展想必也是知友们比较关心的话题。招行的公司部是垂直管理，分行的总经理，总助和绩效室管理下属的十几个部门。部门分成两类，一类为职能，另一类为区域。拿南京分行做个栗子，按区域分的部门如秦淮公司部、江宁公司部、玄武公司部。按职能分的部门如战略客户部、机构客户部、房地产客户部。一般大的分行还会下辖两个周围地区的分行，统一听大分行调遣。说到职业规划，招行对公部门*的职位是上文提过的对公客户助理，这个职位是非正式员工，基本都是社招。但校招进来做对公助理客户经理时，实际也是开户，开户，开户。校招的晋升路径基本是这样的：运营代培→对公助理客户经理→对公客户经理（大中/小微）→××公司部团队长→××公司部总经理→分行公司部总经理助理→分行公司部总经理。

对公基本也讲完了，但答主还是意犹未尽，容我再聊几句招行的产品。招行的产品也是分为对公和零售。银行个人业务，自己的产品主要还是两张小卡片——储蓄卡、信用卡。储蓄卡按客户分成普卡、金卡、金葵花。金葵花每月会收费，有一些打高尔夫球，到机场贵宾休息厅的服务。建行的高端储蓄卡叫龙卡，工行叫牡丹卡，中行叫长城卡。总体上大同小异，答主也不在此赘述。信用卡按客户分成普卡、金卡、白金卡、钻石卡，额度不同，每周三可以享受部分餐厅的5折优惠，招行信用卡做得确实不错，还有自己的网上商城可以分期付款。

除了自己的两张小卡片，招行的代销其实是贡献利润的大头儿。银行理财是比较简单的，就是固定收益的产品，基本上利率在3%-5%不等，底层资产主要是银行间的债券，存单。保险方面，招行最喜欢推销的是自己的招商仁和、招商信诺，还卖卖泰康人寿的保险。至于产品的性价比怎么样，留给客户自己去评判吧。友情提示：买保险前一定要货比三家，有些产品价格一样，但覆盖的疾病更多，需要客户仔细地阅读产品说明书。保险答主也不是很懂，重点聊两句基金吧，基金是答主的强项。

招行合作最多的基金是东方红——东方证券资管旗下的基金。睿远、睿丰、睿逸是他们主推的产品，收益2017年的时候不错，2018年很多偏股型基金都有15%以上的亏损，当然大市不好也怪不得人家基金。中欧基金、金鹰基金位列东方红之后，也是招行力推的产品。大家比较熟知的华夏、博时、易方达，招行也在卖，只是推的力度没有那么大。友情提示：对于买基金这件事儿，答主有个小建议。基金的收费是由四部分组成：申购费＋赎回费＋托管费＋管理费。以股票型基金为例，管理费一般是1.5%，托管费0.25%，赎回费0-1.5%（随着时间年限赎回费越来越低），申购费1.5%。管理费是基金公司收入的保障，托管费给了托管的银行，赎回费一般纳入基金的资产规模中，而申购都归渠道所有。

对公最核心的产品就是一存一贷(存款，贷款)。因为央行的规定，国有行、股份制、城商行对基准利率的上浮基点不同。如果基准利率是2.7%，国有行能上浮到3.3%，股份制银行能上浮到3.5%，城商行能上浮到3.7%，所以招行在存款方面并没有优势。招行对公业务主推企业大额存单，结构性存款劣势明显。总体上说，企业存钱更多的是评估一家银行的口碑和信誉，招商银行在对公存款这块业务做的不错。

公司贷款业务招行力推的是闪电贷，日息0.04%，年化利率在14.6%，*额度是50万。14.6%看似很高，横向比较宁波银行月息1.5%年化18%的贷款，招行的小微企业贷价格算很友好的。大中企业客户的贷款则要低许多，利率价格往往集中在6%-10%这个区间。所以总理才说中小企业融资难啊！因为我国企业主要的融资模式是银行贷款，像欧美发达国家主要的融资模式则多为PPN（定向工具）、ABS（资产证券化）。过高的贷款利率让小微企业很难熬。为了降低自身的不良率，招行对于小微企业贷款做的很严格，很多贷款都要层层审核，从审批到成功放款需要很长的时间。2018年招行公司贷款规模总体增速6.32%，其中大中企业贷款较年初增长10.73%，小微企业贷款较年初下降14.32%。从这组数据可以看出招行对公的贷款增速是缓慢的，公司贷款也不是招行的核心业务。

在招行工作久了感悟到：银行就像一个大型超市，客户经理就像销售员，理财经理负责零售，对公经理负责批发。柜员则负责收银。超市里有生活用品、食品饮料、家用电器、高端*品。个人客户走进来，只想买点生活必需的锅碗瓢盆（储蓄卡），就大堂接待一下。需要买点高端零食（银行理财）的，那就和低柜的理财专员聊聊。要再有点追求想买个TCL大彩电（股票型基金）的，那您里边请，金葵花小屋喝一杯咖啡，贵宾客户经理给您介绍一下彩电的功能、尺寸。假如您想买一件阿玛尼大衣（家族信托），不好意思，分店这儿没有，您去总店找私人银行客户经理帮您挑件合身的。

公司客户进来也一样，想开个公司账户缴纳社保，公司客户助理帮您办足矣。过两年，这个公司账户用起来了，每年足足几百万的利润，小老板想借五十万的闪电贷，小微客户经理负责做贷前调查，写授信报告。又过了几年，这个小企业成了××市百强企业，想给上游企业开一张银行承兑汇票，那大中客户经理就得把这活接下来。最后，这家企业越做越好，想得到高瓴资本、鼎晖投资的垂青，总行战略客户经理帮您联系大型PE，撮合两家机构合作。

银行本身的业务都类似，招行自己提出的“因您而变”，也是因财而变，因资产规模而变。把客户按资产规模分门别类，才能把每种商品卖给对应的客户。

招行的优势无需多多言，工资高、服务好、团队年轻、管理正规。最后的最后，答主想吐槽一下招行的弊病，招行工作两年来经历了大大小小的事情，偏偏我也不是个看破不说破的聪明人，想和各位入职招行和即将入职招行的知友们分享。

一、重工轻商，人才错位

二、高压加班，低价培训

三、文字失声，文艺为王

四、灯红酒绿，关系丛生

五、服务至上，技能难迁

这部分不展开了，点到为止。

扣个题，为什么招行适合学历和家庭相当一般的年轻人？首先进入招行的门槛并不高，非正式的大堂专员，储蓄柜员，对公客户助理等工作对学历没有严格要求。这些岗位转正为正式合同的储蓄柜员也不难，毕竟柜员很辛苦，大多数人都不愿意做。之后只要你在柜台够努力客户好评多，就很容易转刚成理财专员，慢慢升到金葵花经理，再应聘支行行长，月薪50k。从非正式工到应聘行长这个过程不长，一切顺利只需要6、7年。豪宅首付即将达成！

然而。。。。这个过程虽然不需要一个人有多么聪明，却是非常辛苦的。每天八点一刻到支行开晨会，晚上八点左右开完夕会才能离开。周六的时间领导经常组织团建，周日分行会有大大小小的培训参加，留给自己谈恋爱，看电影，运动的时间所剩无几。招行的加班文化下，工作完全等于生活。9~10小时的工作时间是日常，职位越高下班陪客户的时间越多。

在工作时长上对公>零售>运营。去年的平安夜，答主早上八点到部门上班，晚上十一点才下班回家。营销岗位每天要背着指标的压力，不得不和客户陪笑，夸客户一些言过其实的漂亮话。而且喝酒是必不可少的。零售遇到大客户，支行行长加上几个客户经理也要带一箱红酒谈生意。唱歌、喝酒对于公司客户经理更是一个必备的技能。领导让你唱歌，挡酒的时候真是人在江湖，身不由己。

学历上招行很青睐本科生，同一职位研究生工资比本科生高也是事实。但研究生很不'听话'，应届本科生的工作经历就是一张白纸，招行更容易宣传自己服务至上，加班光荣的价值观。研究生很多有一些社会经验，对于招行的文化不见得认同。答主一个剑桥大学硕士毕业的同事，只工作了三个月就辞职了。

综上，如果知友的家庭很富裕生活无忧，或很骄傲于自己的高学历，招行的工作是会产生很强烈的落差。站大堂，点钞，周末加班，喝酒应酬；每一项都是很大的挑战。如果真的能克服这些挑战，全身心投入招行的工作，招行也不失为一个好的选择。

答主已从招行离职，选择到一家合资企业的风控部门工作，工作节奏比较适应。在这里，也祝福每一位曾在招行工作的善良正直的人能保持初心，前程似锦!

(完)

番外篇，这部分答主将以Q&A的形式呈现，主要针对于想入职招行的年轻人

Q：请问招商银行的目标院校有哪些？（这部分非常适合准备报高考志愿的同学）

A：根据我的工作经验，招商银行的目标院校有很多。我想依据招行的喜爱程度，把他们分成三个档次（仅代表个人看法）。

第一档：江西财经大学

江财之于招行就如同肯塔基大学之于NBA，每年大批的江财学子会入职招行，分配到柜台、零售、对公每一个条线的岗位上。而且江财也是招商银行总行管培生的*限，总行管培大部分是清北交复的研究生，足以见招行对江财学子的喜爱。而且在大部分地区江财的高考分数线不算很高（相比北京、上海、武汉的211院校），如果有志于在招行工作，江西财经大学是一个性价比很高的选择。

第二档：湖南大学、中南大学、吉林大学、东北大学

这一档的学校已经很有牌面了，而且都是985级别的综合类院校。南方的分行会比较看重湖大和中南，北方的分行会青睐吉大和东大。按照招行以往的用人特点，会把985院校的理工科毕业生放到对公，把商科的大部分毕业生放到零售。在招行HR眼里湖大、中南和武大、南开是差不多的，所以把这几所高校放到第二档，也是入职招行的人口大户。

第三档：人行直属的地方金融学院（河北金融学院、哈尔滨金融学院、广东金融学院）

遥想五十年代初，中国人民银行在各地区成立了多所银行学校，以培养未来入职银行的青年才俊。这些所银行学校命运各不相同，有些被综合型大学吞并，有的依旧独立存在着。这些学校因为是二批次，考入的难度并不大。四大行、股份制、城商行、农商行每年都会从地方金融学院中择优录取。招行每年会从各地的金融学院中录取很多毕业生，在运营柜员的岗位上培养，表现*的员工也有机会转岗或升任主管。

Q：请谈谈工作这段时间对金融行业的理解

A：这里推一下《金融求职宝典》这本书，我读过后觉得并不是那么尽善尽美，但是对于应届毕业生找工作应该能起到很大的帮助作用。传统行业分成保险、银行、证券、基金、信托、期货。近些年比较新兴的金融行业包括融资租赁、互联网借贷、区块链。与金融行业合作比较多的行业包括咨询公司、会计师事务所、律师事务所。

引一段作家梁成在小说《》里对金融各行业的评价：

银行像恐龙，大多沉浸在存贷差的美梦里不能自拔；保险就是大象，吨位不小但是干什么都是慢腾腾的；信托都跟狼一样，到处抢项目；券商（证券公司）类似于猴子，上蹿下跳什么什么事都能做；而私募则是秃鹫——最敏锐的食肉动物。

这段话的几个比喻很传神，但我不能断章取义，最终小说的主人公也意识到银行才是抵御风险能力最强的机构。私募基金有好项目的时候利润很高，但抵御风险的能力最弱。

个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。那么，招商银行个人住房抵押贷款的条件有哪些？

一、招行个人住房抵押贷款的条件

　　1、具有完全民事行为能力的自然人，有合法有效的身份证明；

　　2、具有按期偿还贷款本息的能力及其收入证明；

　　3、具有关部门发放的房地产权证或房地产证；

　　4、抵押的住房有好的地理位置和变现的能力；

　　5、签定有购买住房的合同或预售合同；

　　6、有贷款行认可的资产作为抵、质押，或有足够代偿能力连带责任的保证人。

二、招行个人住房抵押贷款的资料

　　1、身份证、结婚证明或户口本；

　　2、营业执照、组织机构代码证、公司章程，如果贷款是用于消费则可不用；

　　3、资产或其他财力证明；

　　4、用途证明，购销合同、采购订单、发票等。

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