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“一想到房贷30年我都55岁，要不还是提前还款吧。”——小陈，25岁买房，供房5年。

“总是担心着40岁失业没工作，还得还房贷怎么办，要不还是早点还清吧”——老梁，30岁买房，供房3年。

今年以来购房房贷利率一直在下跌，从去年高峰期的首套利率6%左右，到上周央行降息，LPR降到了4.45%，而且加点幅度也在下调甚至不加点，目前首套房购房利率区间基本在4.45-4.85%之间。

不少前两年高利率买房的人就不淡定了，因为利率下降幅度之大，每个月的还款利息会少很多，我们这里来用广州普遍贷款金额200万30年还款周期来看每个月差距的还款金额有多少？

如果按房贷利率4.45计算，每个月还款金额是10074.38元，如果按去年高位5.8%房贷利率计算则每个月还款11735.06元，相差金额是1660.68元，一年就要多缴接近2万元利息！这对于打工人来说，真的不是一笔小数目。

按4.45房贷利率计算，每个月还款金额10074.38元

按5.8%房贷利率计算，每个月还款金额11735.06元

为什么大家都琢磨着提前还贷？

最近一年疫情不稳定，教培、房产行业受打压，互联网行业开始缩减业务，也影响了上下游产业，所以不少打工人有被辞退和降薪的，收入现金流没有前几年稳定了，大家也都缩减了日常消费支出，而且房贷利率高企，预期房价涨幅不如预期，这种压力下，买房人有存款都想提前还贷减少利息支出。

再加上目前股票市场动荡，理财产品也受到影响，不仅利率逐渐降低，而且也会出现亏本负收益。所以，买房人有存款，也不一定有好的理财收益，甚至亏本。与其理财不赚钱，还不如提前还贷减少利息支出，这是不少当下买房人的想法。

提前还款有什么优点和缺点吗？

提前还款的优点之一就是节省利息，特别适用于高房贷利率的买房人，虽然不能降低利率，但把本金提前还了，相对的总利息也是会减少的。优点之二是买房人的本金不会有风险，现在有一笔几十万的存款，拿去买理财产品可能会有风险导致亏钱，那还不如拿去提前还贷，一来不会亏钱，二来也能减少利息。

那提前还款有什么缺点呢？

缺点其一，“提前还房贷60万，节省54万利息”。这种字眼出现别人眼里会觉得得到了便宜，但总利息大大减少，就会代表着贷款年限短了，钱也极大贬值。这就是贷款带来的时间价值，时间带来的变化就是通货膨胀（钱贬值）。就比如通过人民币贬值速度换算十年前的一万块也就相当于现在的四千多，所以用未来一定会贬值的钱，来购买未来的升值资产肯定是稳赚不亏的买卖。

缺点其二，手里的现金流会不灵活，全套在房子里。这就导致如果绝好的致富机会需要一笔资金的话，但是你的钱全套在房子里拿不出来，就只能坐看机会流失。不管是抵御风险，还是抓住机会，现金流都极端重要。而且存款拿去还房贷之后，生活抗风险能力也会降低，举个例子，如果你有50万存款，拿45万去提前还贷后，如果日后万一失业没有收入来源，你也有只有5万生活费，支撑时间的长短肯定少于50万存款。

提前还贷怎么选择才更划算？

目前来看提前还贷有2种方式：

第1种是减少每月还款金额，还款年限不变。第2种是减少还款时间，还款不变。

大家如果想计算，可以百度和小程序搜索【提前还款计算器】来计算

这里给大家举个例子，贷款总额200万，已经还款一年，提前还款50万。

选择减少还款，年限不变

选择缩短年限，还款不变

选择年限不变和月供不变的利息差异是多少？其实差距还是蛮大的，还款不变比年限不变可以节省76.7万的利息！

综合对比来看，选择月供不变可以节省更多的利息。不过如果你手头不宽裕，可以选择减少月供、年限不变的还款方式，这样你每月的支出最直观的减少了，这样每个月的负担也可以轻松点。如果你手头比较宽裕，每个月负担不多，那么可以选择还款不变、年限减少的，这样可以节省更多利息！

有的粉丝会问，如果我提前卖房怎么办？哪种更划算？其实无论是否到期卖还是提前卖，省了的利息都是一样的，在你还款那一刻就已经还款了。

但是如果站在通货膨胀角度来看，减少月供或许会让你更直接感到压力轻松不小。

那么第3种就是最直接的一次性提前把贷款还清，这样就不会产生额外利息了。如果你这笔钱做理财的收益没有房贷利率减去一个点要高的话，那么还是建议提前还款比较好。举个例子，如果你贷款利息是5.5%，减去1个点就是4.5%，如果你的理财收益没有超过4.5%，那么建议提前还款会更划算。

那么关于提前还贷，大家是否认同？我们来看看：

如今市场的投资方式非常多，其中黄金投资越来越受大家的欢迎。许多人对黄金不是十分了解，认为黄金交易入门非常难，其实这只是一种误解，只要了解了它的特点，投资入门是十分容易的。下面就为大家介绍黄金投资相关知识。

1、交易时间长

黄金交易时间非常长，是国际化的市场，可以全天24小时不间断交易，这对白天要上班的人来说十分方便。

2、T+0

黄金交易采用T+0机制，可以当天买卖，这给投资者增加了许多交易机会。在一天当中可以进行多笔交易，只要发现机会就可以立刻入场，并且无需等到第二天才能处理要交易的单子。

3、双向交易

黄金采用双向交易方式，无论价格涨还是跌都可以建仓交易，做多或做空都有机会赚钱。

4、杠杆交易

杠杆是把资金放大，放大的倍数根据交易品种不同而各有差异。通常在几倍到几百倍之间。使用杠杆可以让资金不充足的投资者参与市场交易，交易者只需投入少量资金，就可以进行大额黄金买卖。

5、没有涨跌幅限制

黄金市场没有涨跌限制，所以获取利润的空间更大。

6、结算以美元为单位

由于是国际化市场，黄金以美元来结算，也就是价格以多少美元一盎司来衡量。

7、资金由银行托管

黄金的投资资金是转到第三方银行账户来管理，这保障了投资者资金的安全，而且注资和出资的速度非常更快。

了解完黄金投资入门知识，相信大家对黄金有了一定的认识，只要学习掌握黄金交易技巧，在黄金投资市场定能有所收获。

本文来源于：第一黄金网，

提前还房贷，是表明借款人每个月都在偿还个人住房贷款的贷款基数，提前偿还部分或全部贷款的经济行为。它包括两种形式：一种是预付部分个人住房贷款;二是提前偿还个人住房贷款。提前省钱最直接，最简单的方法是使用在线贷款计算器。只需在计算器中输入相关数据，然后选择您自己的贷款利率即可快速计算结果。

提前还款包括提前还款、部分提前还款、相同贷款期限、部分提前还款三种情况。但是，贷款银行只能接受借款人在发放个人贷款一年后申请提前还款。

如何计算按揭贷款利率（百度百科）

贷款利率数据来源百度百科

根据一般按揭还款方法的计算公式，有等额还本付息和等额还本两种方式。

等额的本息计算公式。计算原则:银行从每次出资中收取剩余本金的利息，然后收取本金;利息在月供中的比例随着剩余本金的减少而减少，本金在月供中支付。这一比例由于增加而增加，但每月总供应量保持不变。

必须注意的是:

1、城市公积金贷款的*限额应与地方具体情况相结合。

2、对于那些已经购买了房子贷款的居民,但其人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自用住房,购买普通的优惠政策self-occupation第一贷款实现。

等额本金计算公式:月还款额=月本金+月本息

每月本金=本金/还款月

每月本金及利息=（本金-还款总额）X个月利率

计算原则:每月返还本金金额不变，利息会随着剩余本金的减少而减少。

如何使用网上贷款还款计算器?

房产超市网-房贷计算器

1、商业银行提供的贷款计算器

该计算器的特点是基于银行网站平台，具有较高的可信度。缺点是计算条件设置简单，无论实际情况如何，以理论计算为主。例如，日利率的计算公式一般为:日利率=年利率/ 360;而银行提供的计算器一般按*计算，与实际有一定的出入。

2、房地产网站提供的实时按揭利率计算器

这种贷款计算器一般是基于银行网站的贷款计算器，很少或没有变化。缺点与上面类似。这种类型的计算器是一个完全可定制的参数计算器。计算结果与实际结果完全一致，为您的贷款决策提供了更现实、更强大的数据支持。

按揭房贷提前还款手续费是多少？

贷款*利率（图片来自百度百科）

1、据说，在早期，如果提前还款，就需要收取手续费。不同的银行规定是不一样的，有不到一个月的利息和超过2-3个月的利息。根据目前不完全的调查，如果目前的按揭提前还款，将不会收取任何费用，如宇宙五大公线。

2、当然，最严格的办法是交出你的贷款合同，里面有关于提前还款的详细规定。例如，一些公司可能会明确规定，在头两年还款前，会收取一定的还款费用。

3、首先，我们必须在签订的贷款合同中看到关于提前还贷的规定，特别是一定比例的违约金是否必须提前支付。

4、致电贷款银行贷款中心了解有关提前还款的信息，联系办理贷款的业务员或客户经理，询问是否可以提前还款，是否需要预约提前还款。

5、为了保证业务的有序运行，大多数银行都要求客户提前预约，而且每个分行所需的时间和程序都不一样。预约方法是致电或直接致电还款执行部门。

6、填写提前还款申请表并提交相关文件。文件一般包括身份证、与银行签订的贷款合同等。

7、借款人将提前还款的金额存入银行，银行可以从贷款本金中扣除，操作可以在短时间内完成。

以上的文章是一个小系列，向大家介绍如何使用在线贷款预付费在线计算器和按揭还款费用是多少，希望对大家有所帮助。当按揭贷款提前偿还时，我们应按规定的步骤办理。你可以先在网上搜索计算器来计算还款情况。

以亲身经历，聊一聊提前还贷那些事儿。

要不要提前还贷？这个问题哪怕放在3年前，大部分人都不会考虑，毕竟房贷是普通老百姓能借到的优惠大额长期资金，只要经济在持续上行，贷款成本就会被通胀稀释。但此一时彼一时，时代变了经济发展预期变了，以后GDP很难超过6%甚至维持5%都困难，而大部分人的房贷利率普遍高于5%。其实，要不要提前还贷可以转化为另一个问题：手里的闲散资金收益率能超过房贷利率吗?试问现在有哪*理财产品、基金、股票的收益率可以连续30年每年稳定超过5%？很难吧！

什么时候提前还贷？如果有提前还贷的想法，什么时候还最合适？答案是：当下、当下、当下，重要的事情说三遍，早一天还就可以早一天节省利息。大家要明白房贷一旦开始就会产生利息，房贷越早还越划算。当个人还贷已经超过了整个贷款周期的1/3，大部分利息已被银行收走了，再提前还贷意义就不大了。

提前还贷方式怎么选？目前提前还贷有两张方式：第一种是月还款额不变，缩短还款年限；第二种是还款年限不变，减少月还款额。两种还款方式各有特点：从节省利息支出的角度，选第一种，同样一笔提前还款额，第一种节省的利息远超过第二种；从减轻当前房贷压力的角度，选第二种，以时间换空间，每个月还的钱少了压力自然就小了。建议大家选第一种，真的能省好多钱。

具体怎么操作？打电话给贷款银行，一问自己现在能不能提前还贷？二问需不需要违约金？三问需不需要提前预约？四问在柜台操作还是手机银行上就可以？以上问题，每个银行规定不一样。有的银行要求还款期限满1年才能提前还贷，有的是2年，有的没有任何限制随时都可以；有的银行提前还贷要收违约金有的不用；大部分银行都不需要预约直接在手机APP上就可以操作。

谈谈个人经历。先说说个人情况，我房贷是商贷30年、100万、利率5.88，贷款银行对提前还贷没有任何限制、没有违约金、随时都可以。第一次提前还贷是放贷1年7个月后，以第一种方式还了5万，贷款年限立马由360期变为320期，这5万给我节省的利息大概是19万多，资金效用比接近1:5；一看这么爽省这多钱，没忍住紧接着下个月就进行了第二次提前还款，还是以第一种方式还了5万，贷款年限由320期变为290期，这5万给我节省的利息大概是13万，资金效用比接近1:3.5；思考一下，同样是5万，节省利息明显变少了，边际效用递减了，想一想也符合规律。又过了半年第三次提前还款，还是以第一种方式还了5万，贷款年限由290期变为264期，这5万给我节省的利息大概是10万多，资金效用比接近1:3；又过了半年第四次提前还款，脑子一抽抽，想看看第二种提前还款方式的效果，小试了一下还了3万，贷款年限不变月还款额也就减少了200左右，这3万给我节省的利息仅1.4万多，这充分说明了要想多多节省利息，还得用第一种还款方式。

分享*提前还款计算器（www.m.focus.cn）很好用。把个人房贷情况输进去，提前还款额输进去，两种提前还款方式节省利息情况都展示出来了，这样大家心里也有个底；也可以根据自己想达到的目标，反向看看自己应该准备多少钱用于提前还款。

手里有闲钱可以考虑一下提前还贷，如果你是公积金贷款或者利率有很大折扣，就没必要提前还贷了。

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