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在《房地产历史调控政策（一）》文章中，我们介绍了2005年3月至2008年10月在高房价、高通胀、经济过热的背景下房地产行业的政策变化。
本文将承接上文介绍我国房地产政策在此背景下逐步收紧的演变过程。
这一轮房地产调控政策出台的背景
2009年12月至2014年9月，为了应对全球金融危机，我国政府推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。
2010年第一季度的GDP增速达到12.2%，通胀问题也逐渐显现，CPI同比增速快速上行，2011年8月达到7.25%。
防通胀和抑制经济过热成为新的首要任务。
2009年底的中央经济工作会议提出延续了“适度宽松”货币政策的提法，但强调要“增强针对性和灵活性”和“把握好货币信贷增长速度”，较2008年的“促进货币信贷供应总量合理增长”明显收紧。
国际金融危机使我国转变经济发展方式的问题更加突显，决策层开始更加注重转变经济发展方式，以优化经济结构、提高自主创新能力作为政策支持重点。
面对2010年之后经济增速整体下降的局面，决策层更加重视刺激消费内需、加快保障房建设等方式实现保增长，对于房地产政策调控的态度更加坚定。
同时，房价过快上涨问题引起决策层高度重视。
2009年11月28日，时任总理温家宝在上海专门考察了当时上海市*的保障性住房工程——松江区泗泾镇保障性住房项目，并强调要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。
2009年12月14日，国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
这一轮房地产调控政策时间线
这一轮房地产政策调控中，逐步以分类施策为核心，如下图所示：
（Wind，华安证券研究所）
2009年12月14日国务院常务会议提出“国四条”，房地产调控政策正式转向收紧。
2010年初，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”)，并要求地方政府出台限制购房套数的措施。
2010年1月，“国十一条”要求抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控政策要求不相符合的规定。
2010年4月30日，北京成为全国首个出台限购政策的城市，之后上海、广州等地陆续制定了限购措施，主要是政策制定后的过渡期内只允许本地户籍居民以家庭为单位新购一套住房，不能提供1年以上当地个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民暂停贷款。
2011年1月，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市从严制定和执行住房限购措施，并确定了原则上当地户籍居民家庭限购2套，非户籍家庭在满足社保要求情况下限购1套住房。
2011年1月，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，取消了原先营业税优惠，将个人转让房屋免征营业税的房屋持有年限从2年上调至5年，但对于购买*住房的家庭，契税仍然享受优惠政策。
2011年1月，上海、重庆宣布进行房产税试点，但事后来看由于征税范围较窄，试点效果并不理想。
上海不对存量房产征收房产税，并且人均免税面积高达60平米，而2010年公布的上海市市区人均居住面积仅17.5平米，大部分房产无需交税。
重庆征收对象是独栋别墅*公寓，普通住宅无需纳税。
2013年3月，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%征税。
（央行、银保监会等，华安证券研究所）
这一轮房地产政策调控的影响
随着房地产调控政策的实施，GDP对房地产投资依赖减弱，房地产投资增速逐步低于GDP增速，如下图所示：
（资料Wind，华安证券研究所）
在这轮房地产政策调控期间，房价有涨有跌，如下图所示：
（Wind，华安证券研究所）
在2010年春节之后，房价开启下跌，2010年底出现了一个小反弹之后继续下跌，2012年至2013年上半年房价迎来了长达一年半左右的回暖，之后房价快速下跌。
另外，商品房销售额也与房价走势相类似，房地产投资整体呈震荡下行态势。
房贷利率经历了先升、后降、再升的过程，如下图所示：
（Wind，华安证券研究所）
2009年12月至2011年12月，房贷利率持续上升。
一方面是因为贷款基准利率持续提升，另一方面虽然没有明确发布政策，但2010年11月开始各大银行同时停止了首套房贷利率下限七折的优惠，执行此前下限八五折。
这两方面因素共同作用下，此阶段房贷利率快速上升。
2012年上半年，基准利率下行带动房贷利率下行。
2012年下半年开始，在没有其他政策调控的情况下，随着二套房交易逐步增加，房贷利率恢复上行。
据介绍，客户在农业银行开立农行账户，以及近三个月持有金融资产、办理金融交易、签约产品服务、使用农行信用卡发生的计积分消费和使用信用卡透支取现均可累积星值。农业银行根据客户的星值，综合信用情况进行星级评定，*为七星，*为一星。农业银行私人银行正式签约客户均评定为七星贵宾。
个人客户星级每月动态调整。为提升客户体验，农业银行为客户提供三个月的降级缓冲期，如客户的星值连续三个月低于目前星级标准，星级才会做相应调整。如客户的星值提升至更高星级标准，当月即可升级。
11月26日起，客户可登录农业银行网上银行查询个人星级，手机银行星级查询功能将于年内开通。
2019年，房贷利率以LPR为计算基准后，截止至2020年3月份，LPR下调了3次，这对普通购房者有什么影响呢？有关这个问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！
问：银行降低利息，我12年买的房子，房贷为何没降呢？
解答：
@房微言：
经济下行，央行又降准又降息的，但2012年贷款买房子至今，都没感觉到房贷利率有下降。这到底是怎么回事？
我是[房微言]，2012年至今央行已进行了多次降息，感觉不到房贷利率下降，有很多种可能性，比如说利率变化的约定、还贷方式等等。
2012年2月至2020年3月，房贷利率的计算基准已降了11次。
2012年至2019年10月7日，基准利率降了8次，从7.05%下降至4.9%；2019年10月8日，房贷利率以LPR为计算基准后，截止至2020年3月份，LPR下调了3次，从4.85%下降到4.75%。
如房子是2012年下半年买的，当时房贷基准利率为6.55%。以“贷款50万，30年等额本息还款”为例，2012年月供是3200元，2015年月供下降为3100元，而到了2016年后月供则下降到2700元。
可见，基准利率不断下调而导致月供的变化还是蛮大的。
为什么降了这么多次息，感觉不到房贷利率降？在这里分两种情况来分析：
一.第1种情况: 2012年以来都没有感觉到房贷利率下调。可能的原因：
1.借贷合同约定的利率调整方式为“固定不变”。
借贷合同关于利率调整的方式有很多种，包括贷款利率固定不变、按年调整、在央行公布新利率当日调整等等。
如签署合同时，双方约定“在整个贷款期内，利率固定不变”，那无论央行降息多少次，都与借款人无关，房贷不会下降。
可以找出借贷合同翻看相关条款，看是否选择了固定利率方式。以前的借贷合同中，固定利率并不多见，通常按年调整，即如果央行调整基准利率，那么次年的1月1日开始按新利率执行。
2.等额本金方式还款，“利率下调月供下降”误认为是“本金下降月供下降”。
等额本金与等额本息不一样，等额本息每月的月供是一样，利息下降后利息比往月少了，很容易察觉。
而等额本金的月供是递减式变化，因而以等额本金方式还款的朋友对月供每月都在减少的现象已习为常，即使利率下调拉动月供下降了，也有可能没有丝毫感觉。
二.第2种情况: 以前央行降息后房贷有下降，但近年央行降息却没有感觉到房贷下降了。原因：
从2019年10月8日开始，划断式实施房贷新政，在10月8日之前的存量房贷以基准利率为计算基准，10月8日起新房贷以LPR为计算基准。
因而，虽然2019年8月份至3月份央行降了三次息，但这三次降息是LPR下降，不是降基准利率，存量房贷计算基准是基准利率而不是LPR，LPR下调与存量房贷毫无关系，存量房贷仍是以4.9%为计算基准，2012年买房的朋友感觉不到房贷下降属正常。
如果困惑属第二种情况，那么去办理房贷利率计算基准转换，即可实现房贷与LPR的变化挂钩了。
2020年3月1日-8月31日，存量房贷利率计算基准转换，存量房贷利率与LPR挂钩。
从2020年3月1日开始，所有以基准利率为计算基准的商业类房贷（包括组合贷），均可办理房贷计算基准由“基准利率”转“LPR"的手续。
转换后利率计算方式与之前有所区别。假设原房贷利率是在基准利率基础上上浮10%，那么没转换前的房贷利率=基准利率*1.1，即4.9%*1.1=5.39%，转换后的房贷利率=LPR+点差(5.39%-4.8%)=LPR+0.59（这个点差0.59以后是固定不变的）。
办理房贷利率计算基准转换时，要注意些什么？怎样签合同才合适？
1.新贷款合同提供“固定利率”和“LPR+点差”两种选项，二选一，选定后将不能再改变，因而我们要想好选择哪种方式。
关于这个问题，有两种不同的意见，有人认为未来利率会走高，选择固定利率即按现在的标准还贷更好；有些人则认为选"LPR+点差“会更省月供。我个人建议选后者，即选"LPR+点差”方式计算利率。
按目前的经济环境，未来GDP的增速会放缓，在未来相当长时间内仍需以宽松的贷币政策和低利率扶持以实体为主的经济。LPR不断走低已成为趋势。
如选择“LPR+点差”方式，那么房贷利率可随LPR的下调而下降，例如第一个定价期内的房贷利率=当前LPR4.8%+点差0.5=5.3%，重新定价期最近一个月若LPR下调为4.6%，那房贷利率=4.6%+0.5=5.1%，则省了0.2%的利息。
二.双方可协议重新定价周期，这个定价周期确定后不能再改变，也要选考虑好。
所谓重新定价周期，即双方协商一个重新确定LPR的时间，这个时间最短为一年，最长为整个贷款期。那么这个周期定多长合适？
建议选择最短的时间即一年，道理很简单，选择LPR+点差”方式无非是寄厚望于利率不断下调，选择一年即重新定价，享受低利率的机率会更高。
如果是选择固定利率，那么不需要重定价了，可以不考虑这问题。
综上：
2012年贷款买的房，基准利率下调了借款人却感觉不到房贷下降，可先找合同翻看一下是否是固定利率，如果不是，那么*的可能性是自己没留意到月供的变化。
如果是LPR下降了借款人感觉不到房贷下降，那属正常现象，因为存量房贷的利率计算基准还没转换。
最后
存量房贷“基准换LPR”工作截止到8月底，重签合同后，2021年1月1日才开始按新方式计利率，考虑周全再去办理也不迟哦。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
（总台
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