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猫头鹰日志（MalltoWin Log)

找对用途的存量项目调改，或许是最能突显价值的创造。

2019-08-08

7月中旬，“80后”记忆里的潮流地标—西单商场改造的消息让网友们炸了锅，有期待也有遗憾。

抛开项目成功与否，在这个时代，商场已完成历史使命退出舞台，随着新鲜血液的注入，旧建筑会通过承载功能的改变重新焕发出生机，再一次推动城市的变迁。

比如，798艺术区，前身是718联合厂—一处军工生产地，后来经Sasaki建筑事务所改造为798艺术区，涵盖画廊、美术馆、咖啡酒吧、餐厅、户外雕塑展览空间和文化活动空间等，是国内*也最成熟的文化创意产业集聚区。

南海意库是由三洋株式会社的六幢旧厂房改造成的五A甲级花园式写字楼，在保持原有建筑风貌基础上，又不失时机地注入了新的创意元素。

历史与现代碰撞、建筑与工业融合，精致与粗狂并存，旧建筑改造非常重要，但似乎又总是难以达到预期。

存量改造的“前世今生”

存量改造的魔法

任何资产一旦建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产，其改造的本质就是要创造更多价值。

存量改造中有一大类，叫自适应再利用（adaptive reuse），是指在保留其历史特色的同时，将超出其原有用途的建筑物重新加以利用，用于不同用途或功能的过程。

存量改造有多种形式，多种用途，比如仓库改造成画廊、地下车库改造成图书馆、工厂改造成旅馆、车站改造成科技园区、银行改造成流动医疗中心等。

功能的与时俱进和建筑的再循环

提到存量改造的原因，不得不介绍旧建筑再利用的理论基础。

19世纪的工业革命和20世纪的商业建筑繁荣造就了大量的大型砖石建筑。从规模庞大的砖厂到华丽优雅的石头摩天大楼，这些商业建筑在时间和空间上都有着明确的用途。

随着社会发展，从20世纪50年代的州际公路系统后的铁路转变为20世纪90年代互联网扩张后的商业经营，这些建筑被甩在后面。

20世纪60~70年代，许多老建筑被拆除。1964年，在纽约市由McKim, Mead和 White1901年设计的Old Penn Station被拆除时，建筑师Philip Johnson和市民Jane Jacobs成为了保护旧建筑活动的积极分子。

20世纪60年代中期，美国景观大师劳伦斯•哈普林提出“建筑再循环例论”，即“与简单的修复不同，再循环是功能上的变动，重新调整建筑内部空间并被人们接受”。

此后，从简单修复转向了功能转型意义上的更新改造，并在20世纪80年代后期掀起改造热潮。

几代人以后，这已经成为普遍涉及的业务。

近几年，随着增量与存量比例改变（见下图），中美商业地产都已经进入存量时代。注册商业投资成员协会(CCIM)预测，在未来5年内，存量改造项目将占美国所有商业房地产项目的4%。那到底是什么驱动了存量改造？

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大部分城市地区（尤其是核心商圈），可开发土地稀缺，再加上一些建筑具有历史背景或者文化内涵，因此，开发商必须重新盘活空置或未充分利用的建筑物。

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重复利用现有材料和基础设施，可以减少拆迁和新建筑成本。CCIM预估，与拆除现有结构和重建新结构相比，再改造项目可节省15%至20%的成本；并且，与从零开始拆除和建造空间所需的时间相比，再改造项目的完成时间通常更短。

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政府为了保护其所在地区的地标/历史建筑的社区或者振兴周围企业、恢复该地区经济信心，可能愿意提供资助、减少税收、税收抵免和其他奖励措施，使改造项目在财政上对开发商可行。

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商业地产结构老化或不符合市场需求，通过改造进行转型升级。“收缩性城市”被官宣后，答案也变得清晰。千禧一代和婴儿潮一代向城市的迁移转化为对从住房到服务的所有需求。就连接地气的老干妈都搭上2019纽约时装周变“潮”了，更何况走在时尚*的购物中心、写字楼呢？

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环境效益：据美国环境保护局称，每年与建筑有关的建筑和拆除碎片约占废物流的48%。重复使用而不是拆除现有建筑物会减少所需的资源，减少垃圾填埋场的浪费，并且比拆除建筑物消耗更少的能源。

改造方式

内部空间的优化与重组

A.不改变建筑结构，对建筑进行细部如窗、门、立面等改造，以适应新的功能和创造新的景观环境。这种改造方式，着重在建筑非承重墙等进行替换，增加电梯间、卫生间等辅助设施空间，用艺术品等创造新的景观环境，以满足新功能的需求，还具有造价低的特点。

B.保留建筑立面，重构内部结构。这类建筑一般保存状况不佳，结构质量损坏或承重能力差，改造时往往只保留其建筑立面，完全新造内部结构，塑造各种尺度、类型的空间以满足各种新功能的需要。这种改造方式，在建筑质量较差的情况下，保留了建筑的表皮，从而保留了建筑的景观特征，而内部则采用*的建筑材料和方式。这种改造一般造价较高，多被用于带有一定历史特点的建筑之上。

另外，还会进行功能置换和空间重组。设计师将原本跨度和空间较大的旧工业厂房建筑改造成餐饮中心、博物馆、剧场等，把多层旧厂房改造成公寓、办公室空间和办公室，都属于功能置换；空间重组的方法有很多，可以利用垂直重组和水平重组重新划分空间，使建筑内部空间得到*限度的使用；可以利用空间的加、减法达到空间再利用的目的。

外部空间的优化与重组

注重旧建筑内部空间改造时，也要对建筑外部环境进行整治。重新组织交通，使之更容易到达并与社会生活更紧密联系在一起。创造生态环境良好、设备齐全、更人性化的城市空间空间，使旧建筑的历史文化氛围更加清晰的呈现出来，让人们深刻了解过去人们的生活与工作，更直观的展现出当时审美和价值取向，同时对场所精神有深刻的体验。

变化用途改造的

典型8案例

1

从商业中心向创意办公转型

谷歌办公空间One Westside

2019年初，谷歌签下西洛杉矶新的办公园区“One Westside”项目，租期14年。该项目占地58.4万平方英尺，距离轻轨世博线仅几步之遥，靠近高速公路。

前身是梅西百货西区购物商场，是80年代购物中心文化的地标性建筑。

购物中心逐渐衰落后，Hudson Pacific Properties和Macerich宣布成立合资企业，并提出了将房产转换为办公空间的计划。

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整个购物中心的改造工程从今年年底开始进行，包括4.5万平方英尺（约合4180平方米）的“广阔的室外露台和天井”，所采用的可折叠玻璃墙设计，可将空间从室内转换到室外；还包括一个屋顶花园露台。

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建成后，谷歌将接管该项目的整个办公区域，而房地产所有者Hudson Pacific Properties和Macerich仍将拥有并运营该购物中心的一部分，该部分通过一座桥与办公区域相连。

移动互联网冲击下实体商业和购物中心迎来了一波接一波的“衰退潮”，如何盘活现有资产是商业地产所有者最头疼的事情，或许未来谷歌携带视频平台YouTube的入驻会为这一古老地标注入新活力。

2

从邮政大楼向城市生态系统转变

*的屋顶花园和农场

美国政府在1936年至2014年期间使用的邮政大楼—芭芭拉•乔丹邮局（Barbara Jordan Post Office），位于休斯顿市中心剧院区，占地约5.1万平方米。

为了重新振兴北部商业区，满足不断增长的人口和新一代休斯顿人对基础设施的需求而重新改造。

“POST Houston”项目是涵盖世界上*的屋顶花园和农场，音乐会场地以及其他零售和办公空间包括餐厅、酒吧、国际市场大厅和灵活的共享工作空间的城市生态系统。

其中，一个关键设计是将建筑的屋顶改造成花园和可持续发展的有机城市农场，称为Skylawn。酒店的餐厅能够从屋顶农场采购食材，为客人提供从屋顶到餐桌零距离的独特体验。另外，Skylawn拥有360°全景视野，对整个城市景象一览无余。

中庭将形成中央开放区域，通往POST内的四个不同部分：文化，食物，工作和娱乐。

GaWC（全球化与世界城市）发布的《世界城市名册2018》显示，休斯顿超过达拉斯、波士顿等，一跃成为世界一线城市！与其他世界一线城市相比，除了房屋均价处于一个低位，休斯顿的经济产量、人口增速和就业前景都超过了其他城市，具有很大的发展潜力。

无论对于想要移民还是投资者来说，休斯顿都会是一个不错的选择，而“POST Houston“的建成，更是为这个城市锦上添花，带源不断的经济收益。

3

从机场航站楼向酒店转变

TWA酒店

1962年，由埃罗·沙里宁设计的纽约肯尼迪机场航站楼竣工。该建筑从设计理念到应用技术都曾开行业之先河。

但随着时代的变迁，TWA航站楼曾经前卫的设计早已不适应现代航空业了，飞机和乘客的猛涨也远超了TWA航站楼的承受能力。

Trans World Airlines（环球航空公司）因运营不善，在20世纪末经历了多次破产，并在2001年被收购，TWA航站楼也被迫关闭。

2017年，在关闭近16年之后，Jet Blue（捷蓝航空）获得了改造机会，将TWA航站楼改造成为一个复古而高大上的酒店——TWA酒店。

TWA酒店，是全美*一座真正建在机场内的酒店。拥有50000平方英尺的活动空间、10000平方英尺的健身中心、屋顶游泳池和观景台以及六家餐厅和八家酒吧，其中包括一家Jean-Georges Vongerichten的Paris Café餐厅。

其中，酒店的鸡尾酒吧是*特色设计之一。下沉式的空间，以宏大的玻璃窗作为背景，再辅以Logo红地毯，整个酒吧空间散发着迷人的味道。

另外，建筑团队还特别研发了11.43厘米、7层厚的市面最强隔音玻璃，保证旅客不受机场噪音的影响。

LV2020早春大秀携手TWA，上演了一场以时装为名，以复古而华丽的建筑为背景的“机场时尚”，并向全世界讲述了饱含丰富真实情感的精彩故事。与其说是路易威登（Louis Vuitton）成就了TWA酒店，倒不如说这是双赢。

4

旧公寓变展览空间

Wrightwood 659

Wrightwood 659是位于芝加哥Lincoln Park旁的一个展览空间，总占地面积约1000平方米，改建自一栋19世纪20年代的美式红砖公寓，由日本*建筑设计师安藤忠雄操刀设计。

建筑外部特色被保留下来，而原有的内部结构被整体拆除，并置入全新的钢筋混凝土结构，从而形成了约3300平方米的展览空间。

4层高的中庭由细腻的清水混凝土覆盖，它与四周的砌砖墙面产生强烈的对比之美，优雅又具有摩登感。

木质地板和白色乳胶漆墙面延续了传统艺术空间“方盒子”的模式。

循着由玻璃与钢结构筑起的扶梯来到顶层展区，观众不仅能欣赏芝加哥璀璨的天际线，也能于此思考建筑与艺术交织互动的跨界体验。

5

老牌*品百货变办公空间&新零售

WeWork共享办公空间

纽约老牌*品百货公司Lord & Taylor 第五大道旗舰店，在历经一个多世纪的风雨沧桑之后于今年1月初正式关门，由美国共享办公空间巨头 WeWork收购并改造。

WeWork 官方披露，改造计划的效果图已经由首席建筑师 Bjarke Ingels 团队提交给了曼哈顿 Community Board Five 地标保护委员会（该建筑于2007年被地标保护委员会指定为历史性地标，委员会必须按照社区委员会的建议批准新的设计方案）。

旗舰店共有11层楼和一层地下室，总面积65万平方英尺（约合6.04万平方米）。

地下一层、一层和二层改造为不同于 Lord & Taylor传统百货模式的新零售空间，在营业时间向公众开放。

除了三层零售空间外，Lord & Taylor 第五大道旗舰店的其余部分将作为 WeWork 的共享办公空间，并可能成为其全球总部。另外，天台打造成户外庭院，供共享空间的会员休息。

此外，WeWork 还打算保留这座旗舰店的几个特殊的建筑设计，包括飘窗、开设在第五大道上的青铜通道和由石灰石制成的 Lord＆Taylor 标志以及屋顶。

6

监狱变身文创新地标

大馆博物馆

“大馆“是昔日香港人对于警察总部的旧称，是由中区警署、前中央裁判司署及域多利监狱等共16座历史建筑构成的建筑群，拥有170年历史、占地1.36万平方米。

2007年香港特别行政区政府与香港赛马会前后斥资38亿港元以*规格对大馆进行活化改造。2018年5月，“大馆“重新对外开放，修复改造了16处古迹，还增加了2个新的多功能艺术馆。

比如广场左右两边是中央裁判司署和宿舍，曾经只有*长官才能出入的地方，被改造成了文创商店和咖啡屋、餐厅。

域多利监狱早已不再是戒备森严的禁地，公众可以近距离参观牢房，每个房间里还有不同故事的投影，及声音效果展示当时被囚禁者的狱中生活。

在保护的基础上，项目还做出了许多创新，原本的监狱、警署、裁判司署是相互独立的，但为了方便游人可以畅通无阻，加建了“空中通道”，形成了一道独特的风景线，还是个热门拍照打卡地。

监狱操场已经从令人生畏的区域转变为一个开放公共空间，广场上经常会有香港比较少见的小型室外演出。

监狱操场两侧建造了2个全新的艺术馆。分别为赛马会艺方（内设美术馆及当代艺术空间）和赛马会立方（内设演艺厅用作表演艺术、电影放映及教育活动等），两栋建筑为当代艺术提供了展览空间。

香港警匪片在本世纪交接前后，在整个亚太地区都有着巨大的影响力，以至于到现在每天都有不同国家不同年龄段的游客专门到香港警署门口打卡拍照。

这次神级大改造让百年警察局变身创意文化新地标，必将为香港经济和文创产业带来新的增长点。

7

卸煤场变身摩登购物中心

Coal Drops Yard

位于伦敦英皇十字区的两座废弃厂房曾经是煤炭产业的中转站，自上世纪90年代被废弃闲置，直到2014年，King’s Cross Central Limited Partnership委托Heatherwick Studio对这里进行改造设计。

事务所将两座建筑的人字形屋顶从内侧向高处伸展直至交汇，最终形成一个公共庭院。这种介入方式不仅构建了一个新的楼层，还为建筑赋予了一个具有凝聚力的中央区域。

建筑师致力于维护和强调既有建筑的样貌。除了屋顶的改造之外，建筑在历史层面上也得到了广泛的恢复。

此外，新扩建的部分也被赋予了与老式铁器、砖料、石板、木板以及鹅卵石相似的肌理和色调，与年代更近的标牌和涂鸦共同为商场带来历史的特色。

购物中心总面积为10万平方英尺，共有三层，分别是地面层（Yard层）、高架桥层以及顶层（UPPER LEVEL），涵盖购物、餐饮和活动区域。通过天桥、楼梯、电梯连接，每一层都可方便到达。

与常见的大盒子式mall不同，项目总共包含65个单元，每一单元都有其特有风格，适用于从快闪店到大规模品牌店等各种类型的零售方式，同时也为消费者创造一种独特的沉浸式的购物体验。

8

图书馆改时尚店面

Apple Store

最近，福斯特建筑事务所和Apple设计团队合作，耗资3000万美元（约2亿人民币）把美国一处有 116 年历史的公共图书馆改造成了一座现代时尚的零售空间Apple Carnegie Library。

在改造过程中，大理石外墙被修复并保留了下来，但将圆拱窗换成了苹果经典的“黑框大玻璃窗”，建筑内部的历史细节也得到了精心修复。

设计的亮点是位于店铺中心位置的两层高的挑空大厅，大面积玻璃天井为室内带来充足采光，周边摆放绿植，营造出庭院般的开阔空间。

中层围绕着大厅而设，好让上面的顾客也能看到下方进行的表演活动，充分体现Apple 城市广场的设计理念。

刚刚开业，Apple Store就爆满，未来还会承担起很多公共教育的功能，比如各种展览、教育、艺术功能等。

结语

美国对于老旧厂房等工业建筑的改造意识形成较早，至今，旧建筑改造已经成为欧美建筑师普遍涉及的业务，他们已经积累了丰富的经验。国内旧建筑的改造起步很晚，目前仍处于初始探索阶段。

国内高地价环境下，房企在土地上的高投入不仅需要砸大量资金，同时还要面临政策的管控。相比之下，存量资产的改造，要低调务实很多，并且也能带来足够多的利润。所以，近年来，房企、资本、基金以及其他机构开始涉足存量更新市场，这里正在成为资本竞争的新战场。

那么，旧建筑&城市文化&商业，如何讲好文化故事，使之重新焕发活力？

“想”比“做”难

旧建筑，不仅是工业革命时期留下来的老旧厂房，甚至包括一座老商场、教堂、监狱、博物馆等等，都是有时代记忆的，只是其历史意义不同。

它们的改造并不只是简单的空间重塑，还包括前期对文化价值和空间价值的理解和认知、中期对文化价值的空间植入，以及基于此的后期的价值空间运营。

尤其是在项目前期，在政府对土地和建筑限制要求范围内，寻找被改造项目**使用原则，即项目价值*化，是重中之重！需要综合市场研究人员、设计师、投资人、运营团队、物业管理等等多个方面的专业分析和意见进行二次价值挖掘，这是一个需要被量化的体系，但是很多项目操控方做决策时往往都很感性，最后等项目真正运营时又只能“一切随缘”或“再改”。

所以，项目改造之前，思考清楚其定位最关键！

未来都是“综合体”

在消费升级、服务升级的背景下，随着人工智能和5G的逐步落地，传统互联网+商业地产模式和理念已无法满足新一代消费者的需求。

现今时代的主力消费群体80/90/95后们，热衷新奇体验，对新鲜事物的接受程度更高。他们要求品牌要好玩、有趣、时尚、炫酷，能满足社交需求，提供个性化、数字化体验。

所以，不管是新项目还是存量资产，所有的商业地产都在求“变”。

美国在旧建筑再利用上脑洞很大，玩出了各种花样，甚至把墙上的可用空间也不放过。结合美国近几年旧建筑改造项目以及以上案例，可以看出未来存量改造将会向“定位*的业态及品牌组合，打造一整套完整的需求场景闭环”发展，未来都将是功能复合型空间。

参考资料：

• 深度好文|一篇文章说透商业存量改造http://down.winshang.com/ghshow-2376.html

• 再生建筑与景观

https://max.book118.com/html/2015/0927/26248621.shtm

• 旧工业建筑改造项目经济效益后评价应用分析http://www.doc88.com/p1915040130451.html

• 旧工业建筑改造与再利用设计方法

https://www.cbi360.net/hyjd/20190729/176223.html

• 睿意德：中国商业地产存量改造研究

• 光大证券：房地产行业存量物业市场系列跟踪报告（4）：二十年历程回顾，存量运营渐成实力房企必选项

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